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化石學員 - 余永佳首頁
上海有責任打造6000元/平方米宜居房
2019-10-12
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    40年來,上海堅定走改革開放之路,城市面貌和市民住房環境今昔兩重天。然而在控制房價、提高土地產出率等方面卻依然是動力不足,成效難顯。

    最為關鍵的是,城市建成區百年不變的住行格局和運作模式,已經無法適應現代化大都市高層次發展以及市民生活高質量的需要。

    若是再尋根究底,你就會發現:即便是國內城市熱推的“土地開發、舊房拆遷貨幣補償或置換新房”“土地競拍最高價中標+開發商建房售房”,還是“共有產權房租售并舉”等新政,均已顯現出滯后于時代前行腳步的疲態。這是導致城市住宅發展不平衡、宜居建設成本高企以及交通擁堵頑癥久治不愈的最重要原因。

    上海在奔小康和實現偉大中國夢的進程中,面臨的最艱難和最繁重的任務就是宜居和暢行。若是一味沿襲老的運行模式,就無法走出費財勞民、事倍功半的怪圈和困境。只有從中國國情和上海市情出發,與時俱進,盡快找尋和研發能徹底破解這兩大世界性難題的創新方案,才能真正開創城市宜居暢行的新局面。

    如今,新的機遇已經來了。

    最近揭牌的中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區,是上海面向未來發展的重要戰略空間,在推進全方位高水平開放等重大戰略任務中,承擔著特殊使命。上海將舉全市之力推動新片區高質量發展建設,同時應乘全面深化改革之勢,先試先行構建批量開發6000元/平方米宜居房的新模式,讓符合時代潮流的城市住行新模式,助推這座未來的卓越全球城市超常規發展和影響力競爭力再上新臺階。

    一、堅持走低投入、高產出、優生態的可持續發展新路

    中國人多可耕地少,上海市寸金寸土,節地型、集約型、生態型和低投入、高產出的開發模式,是新片區唯一可行的崛起之路。

    上海市總面積6340.5平方公里,人口2424萬,中心城區平均容積率只有2.0。2018年GDP為3.27萬億元( 約4808億美元),人均GDP13.49萬元( 約1.98萬美元)、

    相對而言,美國地廣人稀,不過城市的集聚優勢并未褪色。紐約曼哈頓島雖然面積僅59平方公里,人口170萬,密度為2.88萬人/平方公里,中央商務區容積率高達13.6。2016年GDP總量5500億美元,人均GDP32萬美元。

    經濟高質量發展和生態高水平保護是城市創新轉型的主旋律。一個充滿振興騰飛機遇和希望的城市,若執意走建成區低容積率、人口低密度、土地低產出的僵化之路,就不可能贏得上佳的經濟效益。然而,建成區高容積率常常與高建筑密度互為一體,加之人口高密度和土地高產出,均是引發城市膨脹病的重要原因。

    未來的臨港新片區若是租房購房困難,或是交通不便、居民生活成本居高不下,那就會必然會喪失對高精尖人才的吸引優勢。

    曼哈頓建筑高容積率、人口高密度、土地高產出的發展模式值得我們學習借鑒,然而其高建筑密度、高樓林立、高房價、職住分離、住房短缺、交通擁堵、生態質量不盡人意的前車之鑒,我們應認真記取,并積極探尋一舉兩全、事半功倍的可行之策。

    上海要想在經濟總量、人均GDP等方面奮起直追,就必須要在低成本開發和提高空間資源配置效率、特別是走高容積率和低建筑密度新路等方面取得突破性進展。

    上海市人口分布疏密不勻,虹口(3.52萬人/平方公里)、黃浦(3.29萬人/平方公里)等區密度顯然偏高;浦東新區(0.47萬人/平方公里)、嘉定區(0.34萬人/平方公里)等則顯得偏低。臨港新片區建筑容積率應保持在4-6的水平線上,人口密度則以2萬人/平方公里為宜,并應確保和諧綠色生態和低建筑密度的開發特色和優勢。只有這樣,才能真正促進人才聚集、經濟振興,有實力對標紐約、東京、倫敦等國際一流城市。

    二、樹立“產城融合、職住平衡、路房合一”新理念

    臨港新片區先行啟動區域面積119.5平方公里,將成為創新活力迸發的海內外人才聚集高地以及更具國際競爭力的特殊經濟功能區。用不了多久,一個人口百萬級、經濟總量萬億級的現代化新城將在東海之濱崛起。

    作為世界一線城市的上海,有責任率先在臨港新片區打造6000元/平方米的高品質民用住宅,為優化城市住行環境和根除房地產市場風險,作出有益貢獻和樹立示范標桿。

    新片區必須認真總結以往國內各新城區開發的經驗和教訓,避免走產城分離、職住失衡、街區功能單一的開發老路。即不能再按照“在土地價格的洼地——城市邊遠地區建房蓋樓,以地鐵等軌道交通以及多條快速路為紐帶,讓市民白天進堵城、晚上回睡城”等老思路,來規劃新片區的住與行。

    新片區應樹立“產城融合、職住平衡、路房合一”開發新理念,街區功能混合,路網密度合理,道路規整有序,其上方不再是空無一物,而將矗立起一排排寬間距、視野開闊、通風和采光條件好、海派歷史文化基因健全的綠色庭院式過街樓。也就是說,昔日寸瓦不生的城市道路,將發揮土地費用已經攤銷、土地資源復合開發利用以及建房成本極其低廉等獨特優勢,使容積率從0飆升至5,建筑密度不高于20%,不僅能使廣大工薪族就近廉租宜居,同時還能為城市提供大量高品質公共服務用房。

    只有這樣,才能正確理順城市容積率、建筑密度、人口密度、宜居暢行、生態環境等相互關系,將高房價和潮起潮落的單向流交通模式清退出城市,讓廣大居民生活在一個擇業、入學、購物、就醫便捷,文化、體育、休閑、娛樂活動豐富多彩以及生態優、房價壓力小、交通負荷輕、安全系數和幸福指數高的新環境里,使獨立生活圈成為廣大市民安居樂業以及收獲大量休閑時間的幸福樂園。

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草根簡介


    高級經濟師。1969年上山下鄉。 1974年加入中國共產黨。1975年起先后在安徽省地質礦產局所屬325地質隊、第一水文地質工程地質隊、第二水文地質工程地質隊、地質測繪技術院、327地質隊從事水文地質、黨政、行政、企業管理等工作。80年代和90年代多次在報刊上發表論文。一些文章曾被新華文摘等文摘刊物轉載。近年來熱衷于在工余之后研究城鎮化和城市住行等經濟發展問題。聯系方式:[email protected] <mailto:[email protected])>



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