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空頭大師 - 張平首頁
2020年,房地產市場會進入一個調整周期嗎?
2019-10-11
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最近,有網友提問,2020年,房地產市場是否會進入一個回調降價的趨勢?對此,專家認為,2019年房價總體呈現一二線城市房價上下兩難,三四線城市房價同比略有上漲。而到了2020年,房地產市場這種僵持情況會被打破,各城市房價會出現分化,經濟基礎好,產業蓬勃發展的城市 房價還會穩中有升,而那些人口流出大于流入,基礎設施薄弱的三四線城市,明年房價將會進入到調整周期。

此外,一些網友還認為,明年為期三年的三四線城市棚改計劃將逐步退出,國家要加快城鎮化進程,屆時會有大量農民進城,目前,中國城鎮化率由過去的30%上升至現在的58%,離開發達國家80%的城鎮化率還有差距,未來房價上漲固然已無可能,但是房價大跌恐怕受到城鎮化的推進,也很難成功。

對此,我們認為,中國城鎮化進程推進并不見得會推高房價:其一,三四線城市現在房價都過萬,縣城房價都過八九千,高房價嚴重遲滯了我國的城鎮化進程。其二,農村人口習慣呆在家鄉,享受慢節奏的生活,不愿意過快節奏生活。其三,推進城鎮化,并不僅僅是讓農民進城買房,而且還要解決他們的醫療、教育、就業、養老等問題,這需要地方政府投入大量的財力。所以,城鎮化是有一個非常漫長的過程,不要指望農民進城能托起高房價。

現在問題來了,2020年,房地產市場會否進入一個價格回調周期呢?對此,我們認為這種可能性很大:首先,從2018年下半年開始,國內房價大漲勢頭得到基本遏制,整個2019年房價進入僵持階段,雖然,今年房價還是小幅上漲,但漲幅遠不及前兩年了。而如果房價長期不張,處于持平階段,那對于炒房者無疑是一種煎熬。因為,房價不漲或者微漲,都是不賺錢。而如果長期不賺錢,那只能是拋售房價,如果大量炒房者都想拋售房產,2020年房價進入調整周期的概率在加大。

再者,對于開發商來説,2020年房企的償債周期更為嚴峻。早在2015年-2016年,由于央行貨幣政策持續寬松,房企都開始舉債圈地建房,當年各地地王頻出,不計血本的拿地,讓人記憶猶新,而現在房企集中償債的周期要來了,而在市場上,房企因負債率過高,而無法得到融資,如果再不降價促銷,恐怕資金鏈就要斷裂。所以,房企只能加大降價的力度促銷,否則就有被大型房企吃掉的風險。

再次,全球經濟下行壓力較大,國內經濟增速也在逐步放緩,人民幣貶值速度在加·快。在經濟下行的背景下,指望房價大漲是不可能的了,未來會有很多炒房資金因害怕資產泡沫破裂,而離開房地產領域。不過,鑒于一二線城市實行了限購、限售令,房價會逐步下跌,回歸居住屬性。而三四線城市的房價很可能出現大起大落。所以,2020年房價將會出現分化,一二線城市房價慢跌,三四線房價就會有較大波動。

最后,中國個人房貸的杠桿率已經用到極致,房價上漲已無可能,只能繼續向下調整去了。目前,國內房產占家庭總資產的77%,剩下的只有23%才是金融資產。而歐美國家房產占家庭總資產40%。同時,有80%的中國城市家庭擁有房貸。這説明中國的房地產泡沫已經沒有上漲空間。未來大城市只能依靠房價逐步回落,當地居民收入不斷提升來實現軟著陸,如果房地產杠桿繼續上升,那將是一條不歸路。

2019年國內房地產市場是否會進入一個調整周期?我們認為這種可能性很大。房價僵持在這里已經有一段時間了,同時開發商也無法去庫存,這主要是想買房的人已經買了房,現在不買房的家庭主要是買不起為主。未來2020年,只有房價去杠桿化、去泡沫化,真正做到房住不炒。預計2020年房價進入調整期將是一個必然的結果。

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草根簡介


1975年生,畢業于上海財經大學國際金融專業。現任上海富大集團公司副總裁,兼理財雜志、投資客雜志、投資中國雜志的財經評論員。聯系QQ: 446957993
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