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化石學員 - 余永佳首頁
上海能否打造6000元/平方米的宜居房
2019-09-27
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    上海土地資源短缺。俗話說,物以稀為貴。不過在計劃經濟時代,盡管上海寸土寸金,但是住房的租金卻很低。對于工薪族來說,共同的困惑是:

    1.面積小

    人均住房面積僅4.3平方米,三代同居一室的家庭并不鮮見。

    2.設施簡陋

    電話、煤衛浴、儲藏室均屬于稀罕物。

    套房、電梯房、庭院房稱得上是豪宅。

    3.環境差

    人高房矮,車寬路窄;

    住艱行難,擁堵不堪。

    抬頭一線天,偶見星月歡;

    低頭彈格路,常聞鞋跟哭。

    晴天開窗飛蠅舞,道路塵土揚,街巷草木禿;

    梅季進門濕貓啼,身首細雨浸,腳爪污水滴。

    最窩心的是,由于建筑業和建材業發展基礎薄弱,建筑工藝技術落后,導致住宅發展速度緩慢,住宅供需矛盾突出,分房成為結婚族的最大奢望和企盼。

    改革開放使上海市民的住房環境和質量發生了翻天覆地的變化,至2017年底,上海人均住房面積達36.7平方米。然而,煩心事卻未能完全退卻:

    房價一直在天上飛,且越飛越高。諸多沒有舊房拆遷好運的工薪族,要想購買一套普通商品房,首先必須謀求四老和親朋好友的多渠道資金支持;其次是對面積、地段、環境、配套不能有過高奢望;最關鍵的是要耐得住性子為銀行長期打工,才能購置一套普通商品房。

    如今,上海中心城區住房價格多超過了100000元/平方米。房價收入比為24.6,在內地城市居于深圳(36.1)、三亞(30.0)、北京(24.9)之后,位列第四。

    對于上海市來說,各區的房價收入比存在著很大的差異。例如,黃浦區今年7月新房均價130292元/平方米,房價收入比高達75.82。金山區同期新房均價23837元/平方米,房價收入比13.49。

    高房價壓抑著工薪族的幸福宜居夢。房價若繼續高攀,不僅會使全民炒房熱進一步升溫,嚴重影響經濟的提振和內需市場的良性拓展,更將導致貧富差距鴻溝惡性擴張以及社會公德全面滑坡。

    為此,人們不禁要問:由價格僅數百元/噸的水泥和數千元/噸的鋼筋聯姻胎生的民用住宅建筑,真的能值那么多錢嗎?

    上海近年來住宅價格出現了緩慢下滑的趨勢,2019年2月1日全市住宅基價均值為50700元/平方米,二手房市場行情處于低迷狀態。住房平均月租金62.5元/平方米,內環內最高達98元/平方米。

    要是上海能開發造價6000元/平方米的住宅,必將能給廣大工薪族帶來宜居的新福音,更能給房地產市場和城市經濟注入新的生機和活力。

    那么,在地價房價高企的上海,開發6000元/平方米的宜居房是否可行?如何能使這一惠民措施早日在上海平穩落地?

    我曾看到過一份2017年國內城市的房價資料,其中:

    臨汾3248元/平方米,通化3056元/平方米,阜新2976元/平方米,來賓2652元/平方米。

    如果上述城市的商品房不是虧本拋售的話,剔除財務費用和利潤,其價格還將變得更加親民和低廉。

    其實,全國各地住宅造價的差距并不大。按照目前的建筑工藝水平,高層建筑的平均造價也就是2000元/平方米,小高層的造價則更加溫柔。

    上海鬧市中心之所以房價高得離譜,實際上這是由地價瘋漲和助推所共同釀制的經濟苦果。國內城市的土地價差十分懸殊,來賓的土地價大概不會高于1000元/平方米,然而上海市土地競拍出的地王價卻超過了100000元/平方米。

    對抗高房價,應成為上海的一項民心新工程。如果上海市能進一步加大改革開放和創新發展力度,率先闖出一條復合開發土地資源的新路,就定能創造出無需土地費支出、低價興建優質民用住宅建筑的新奇跡。

    在這里,我們必須共同探討如何合法、合規地免除土地費用以及開發價廉、質優、環境美宜居房的可行方案。

    一個經濟發達、百業繁榮、生態和諧以及人口密度合理的現代化城市建成區,其道路面積率不應低于20%。

    以往因受傳統城市開發理念的束縛以及建筑技術水平的制約,各國城市都延續著一種土地資源單一化開發的舊模式。如今我們完全有能力推廣實施“路房合一”新工藝,實現城市道路與底層架空建筑施工技術的有機融合,打造地面是道路、地下是綜合管廊等城市基礎設施、道路上方是綠色庭院過街樓的新型建筑綜合體,這樣就能有效緩解路、房、綠爭地矛盾,大幅度壓縮住宅開發費用、城市基礎設施投資和人均商務成本,徹底根治市民宜居難、暢行難以及生態脆弱等城市病。

    路房合一歷史悠久,遍布華夏大地的古城墻門樓就是典型一例。在建筑技術高度發達的今天,路房合一工藝簡單而又成熟的特點,必將使城市和道路交通建設再上一個新臺階。高鐵上海虹橋站、北京南站、南京南站以及京哈高速興城服務區古堡式跨線餐廳、錫澄高速堰橋服務區空中餐廳、常合高速滆湖服務區連接地上9層地下1層歐式塔樓的云中餐廳等標志性建筑,都是路房合一工藝日新月異和與時俱進的代表作。

    我國建材市場價格基本穩定,建筑生產力繼續過剩,建筑行業平均工資遠低于計算機互聯網、金融、電力、水和燃氣、衛生保障、文化、體育、娛樂、租賃和服務、公共管理、運輸倉儲等行業,建筑企業至今仍未能真正走出低價競標的泥潭。只要能解放思想,開拓進取,不斷追求城市宜居建設新理念,我們完全有能力,用集約化工藝和現代化管理技術,在上海這樣的高房價城市,打造出造價低于6000元/平方米的優質宜居房。

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草根簡介


    高級經濟師。1969年上山下鄉。 1974年加入中國共產黨。1975年起先后在安徽省地質礦產局所屬325地質隊、第一水文地質工程地質隊、第二水文地質工程地質隊、地質測繪技術院、327地質隊從事水文地質、黨政、行政、企業管理等工作。80年代和90年代多次在報刊上發表論文。一些文章曾被新華文摘等文摘刊物轉載。近年來熱衷于在工余之后研究城鎮化和城市住行等經濟發展問題。聯系方式:[email protected] <mailto:[email protected])>



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